土地增值稅節稅規畫

土地增值稅在稅法上分三種稅別,
一為自用住宅優惠稅率,二為一般稅率,三為免稅。

其中自用住宅優惠稅率為漲價總數額的10%,一般稅率則依其漲價總數額的倍數不同而有如下不同的稅率。

漲價總數額<一倍~稅率40%

一倍<=漲價總數額<兩倍~稅率50%

漲價總數額>=兩倍~稅率60%

 

 

土地增值稅的節稅方法簡單來說,就是盡量用優惠稅率、爭取退稅、設法適用累進稅率的較低稅率、善用稅法上的減免規定等。節稅策略如下:

一、自用住宅用地優惠稅率

    適用要件

        1.出售時,土地之地上建築物是土地所有權本人或其配偶或直系親屬所有。並已在該地辦理

戶籍登記。(以簽訂契約之買賣契約日為準)

        2.出售前一年不得出租或營業。

        3.一個人一生僅適用一次。

        4.適用自用住宅用地稅率的面積,都市土地為不超過三公畝或非都市土地為不超過七公畝。

(超過的部分仍依一般稅率課徵)

       5.該筆土地地上建物之評定現值不及基地公告土地現值百分之十者,不適用之。但自用住宅建

築工程完成滿一年以上者不在此限。

方法

1.如果您名下的不動產出售,且已享受過優惠稅率,但配偶則尚未辦理過自用住宅優惠稅率,您可利用立法院新通過的夫妻贈與免稅條例先行將土地所有權移轉至配偶名下再行出售,一樣可以以配偶的名義辦理優惠稅率。

2.如果您出售前一年內有營業,惟營業面積並未佔建築物面積之全部,除營業所佔面積無法享有優惠外,其餘部分仍可依其持分之土地面積之比例享有優惠。

3.戶籍設立並無時間長短之限制,只要出售日以前已設好戶籍即符合自用住宅設籍規定。

4.如果您有多處不動產同時出售,惟面積合計並未超過規定,可同時申報移轉一同辦理自用住宅優惠稅率。

5.申報自用增值稅前並無一定須辦妥地價稅自用。

6.土地增值稅之自用住宅優惠稅率申請僅規定一生一次之使用限制,但未規定申請土地筆數的限制,故只要符合自用住宅面積上限即可。於申報自用住宅優惠稅率時,需同時出售所有房子並將數筆土地在同一日申報,則數筆土地皆可享用自用優惠稅率。就是數筆土地之增值稅申報日應為同一日,立約日亦應為同一日,才符合一生『使用一次』的規定。

7.當您擁有多處不動產,為了達到享受自用增值稅的優惠稅率,可以事先考慮由配偶或直系親屬來分別設籍。

8.土地增值稅是以漲價倍數為課徵基準,持有的期間愈長,漲幅愈大,出售時適用的稅率也就愈高。有些人為了規避高額的稅負,就利用親友關係,將土地多次移轉買賣,而達到減少增值稅的目的。

9.自用住宅用地優惠稅率最好是在大面積或長期持有的土地,且不符合重購自用住宅用地條件時才使用,其他土地則應儘量利用重購退稅。

申請的期限

一般買賣案件於申報土地移轉現值時

土地現值申報書未註明申請者,於繳款書繳納期限屆滿前

單獨申報或無須申報土地移轉現值案件,應於收到稽徵機關通知之次日起三十日內

申請的有關證件

1.增值稅申報書
2.
土地買賣契約書
3.
土地及建物所有權狀影本
4.
土地所有權人戶口名簿及配偶或直系親屬設籍該地之戶口名簿影本
5.
土地所有權人無租賃或營業使用的正本

節稅狀況

向土地所在地之主管稽徵機關申請就可以適用百分之十的優惠稅率

二、有關自用住宅用地的其他規定

   1.同一土地所有權人同時出售自用住宅用地,視為「一次」出售,享受優惠稅率課徵土地增值稅(72.11.16台財稅38135號)同一土地所有權人,持有多處自用住宅用地同時出售,如果合計面積不超過都市土地三公畝或非都市土地面積七公畝,可視為「一次」出售,按自用住宅優惠稅率繳納土地增值稅。至於「同時出售」,除了訂約日期應相同外,向稅捐機關申報移轉現值日也要相同。

   2.住宅從事家庭副業,或兼供家庭洋裁使用土地,出售時可以享受優惠稅率繳納土地增值稅。所謂作營業使用,並不包括免辦營利事業登記的家庭副業,例如個人利用自用住宅從事的家庭理髮、燙髮、美容、洋裁、花藝等家庭手工藝副業。出售這些不須營利事業登記家庭副業使用之土地,仍然可以適用自用住宅優惠稅率繳納土地增值稅。(財政部70.12.23.40665財政部69.6.29.31741)

   3. 房地騰空待售,以致在簽定買賣契約時,戶籍已不在該土地上,仍可享受自用住宅優惠稅率繳納土地增值稅。(財政部72.8.17.台財稅第35797號)土地所有權人為騰空房地以待出售,以致在簽訂契約時,戶籍不在出售的土地上,與自用住宅的要件不符,原不得認為繼續供自用住宅使用,但是,為了顧及納稅義務人實際上的困難,凡是遷出戶籍距離出售時間不滿一年,仍然可以享受自用住宅優惠稅率繳納土地增值稅。    

 4. 房地供村里長職務使用,出售時可以享受優惠稅率繳納土地增值稅。(財政部68.11.2.台財稅第37663號)房地部分供村里長職務使用,如果確實沒有出租,而且符合自用住宅要件,出售時可享受自用住宅優惠稅率繳納土地增值稅。

三、自用住宅用地重購退稅

  適用要件

1.土地出售後二年內重購或先購買土地二年內再出售土地
2.
新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額
3.
原出售土地及新購土地所有權人同屬一人
4.
出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系
親屬所有,並且在該地辦竣戶籍登記
5.
都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分
6.
出售土地於出售前一年內沒有供營業使用或出租行為

  限制與方法

1.重購退稅後,五年內不得再出售或變更使用用途(戶籍他遷或供人設籍,或公司登記等 ),才能符合此項退稅原則。倘若在五年內轉售或改為其他用途,則必須被追繳原退還的稅款。因此,建議當事人,如果要將戶籍遷離重購土地,可以於當時留下他的配偶或直系 親屬中任何一人的戶籍不遷,或者在當事人戶籍他遷時,提前將任何一位直系親屬或配偶的戶籍遷入,即可避免被追繳原退還土地增值稅的命運。

2.可以先賣後買,也可以先買後賣,但在民國七十八年十月三十日以前,所重購土地退還土地增值稅只能適用先賣後買。

3.出售時須符合土地稅法所規定的自用條件,但不一定此次須申請自用住宅用地土地增值稅優惠稅率為條件。

4.承買登記名義人必須與出賣時的登記名義人相同始可適用。例如,以夫(或妻)名義登記的土地出售後,重購時仍須為夫(或妻)的名義。

5.新購入的自用住宅用地,應辦理自用住宅用地地價稅優惠稅率。

6.申請退稅並沒有次數上的限制,即退稅後的五年內可再買新屋(或賣屋),再申請退稅。

申請的期限

1.先賣後買者於重購後申請
2.
先買後賣者於出售後申請
3.
申請的期限尚無限制

申請重購退稅須檢附的證件

1.原出售土地部分:土地買與賣之公契約的契約影本、土地及建物登記簿謄本。
2.
新購土地部分:土地買與賣之公契約的契約影本、新購土地及建物所有權狀影本、地價稅按自用住宅優惠         稅率核准通知書(核準自用公函)影本。
3.
出售土地及新購土地已設籍的戶口名簿影本或戶籍謄本。
4.
原出售地前一年內無租賃申明書二份(有他戶設籍但無出租者)。
5.
買與賣之土地增值稅繳款書收據聯影本。

節稅狀況

向土地所在地之主管稽徵機關申請就可以適用就已繳納的土地增值稅額內,退還不足支付新購地地價之
數額

其他相關規定

1.重購退稅列卡管制,重購土地五年內再行移轉或改變用途者,補繳原退稅款。
2.
重購退稅符合要件,沒有申請次數限制。
3.
出售時沒有申請住宅用地稅率課徵者,也可申請重購退稅。
4.
同時出售多處自用住宅用地,只要符合要件,可申請重購退稅。

四、自營工廠用地重購退稅

1.土地出售後二年內重購或先購買土地二年內再出售土地

2.新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額

3.原出售土地及新購土地所有權人同屬一人

4.自營工廠出售另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者

有關證件

1.原出售及重購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本

2.原出售及重購土地工廠登記證明文件

3.原出售及重購土地之土地登記簿謄本

4.原出售及新購土地都市計畫土地分區使用證明或都市計畫外證明文件

5.原出售地土地增值稅繳款書收據聯正本

申請的期限

1.先賣後買者於重購後申請
2.
先買後賣者於出售後申請
3.
申請的期限尚無限制

節稅狀況

向土地所在地之主管稽徵機關申請就可以適用就已繳納的土地增值稅額內,退還不足支付新購地地價之
數額

五、自耕農業用地重購退稅

1.土地出售後二年內重購或先購買土地二年內再出售土地

2.新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額

3.原出售土地及新購土地所有權人同屬一人

4.自耕之農業用地出售另行購買仍供自耕之農業用地

有關證件

1.原出售及重購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本

2.重購土地所有權人對重購土地能自耕之證明文件

3.原出售及重購土地之土地登記簿謄本

4.都市計畫土地分區使用證明或都市計畫外證明文件

5.原出售地土地增值稅繳款書收據聯正本

申請的期限

1.先賣後買者於重購後申請
2.
先買後賣者於出售後申請
3.
申請的期限尚無限制

節稅狀況

向土地所在地之主管稽徵機關申請就可以適用就已繳納的土地增值稅額內,退還不足支付新購地地價之
數額

六、土地增值稅抵繳

甲:地價稅抵繳土地增值稅

您在擁有房屋土地的期間,如果曾因為重新規定地價而增繳地價稅,那麼在您出售土地時,所增繳的地價稅可以抵繳增值稅。但是,所准予抵繳的總額,以不超過增值稅總額的百分之五為限。

例如:
江先生於民國90年取得土地,所繳納之地價稅率為6,000元,76年重新規定價後所繳的地價稅為8,000元,民國94年王先生將土地出售,其土地增值稅為32,000元,則江先生可以曾經增繳的地價稅抵繳土地增值稅,其增值稅額為:
 
(8,000
- 6,000) × 2 =4,000
32,000(增值稅) × 5% = 1,600
1,600
4,000
32,000
1,600 = 30,400

江先生可抵繳 $1,600 之增值稅為 $30,400

乙、工程受益費抵繳增值稅

假如您的房屋位在政府的建築、改良公程(例如興建或修繕道路、橋樑、溝渠、堤防、疏濬水道等水陸工程)之受益範圍內,則您在持有期間,所曾經繳過的「工程受益費」可以抵繳增值稅;但是您必須將當初繳費的單據保留,以備核對稅捐處下來的稅單。

例如:
江先生於907月購買100平方公尺之土地,每平方公尺之公告現值為4,000元,於 93年9月出售此100平方公尺之土地,93年每平方公尺之公告現值為9,000元,又926月開闢道路工程受益費12,000元,而907月之物價指數為 1.2,其應繳之土地增值稅為:
 
漲價總額 = 9,000×100[(4,000×1.2×100)12,000] = 432,000
漲價額度適用「一般增值稅」第二級稅率算法
一般增值稅 = 432,000×50%480,000×0.1 = 168,000
自用增值稅 = 432,000×10% = 43,200

七、夫妻間互相贈與土地不用課徵土地增值稅

夫妻間相互贈與土地,不課徵土地增值稅;但於再移轉給第三人時,以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。

八、因公司合併而隨同移轉之土地,享受記存繳納優惠

公司合併經經濟部專案核准者,原供該事業直接使用之用地隨同一併移轉時,其應納之土地增值稅准予記存,由合併後之事業於該土地再移轉時一併繳納。

九、遷廠適用最低級距稅率課徵土地增值稅

依據促進產業升級條例第十四條及中小企業發展條例第三十四條之規定,工廠用地因都市計畫或區域計畫之實施,而不合分區使用規定,或因防治污染、公共安全或維護自然景觀之需要,或經政府輔導而遷廠於工業區或都市計畫工業用地者,其原有工廠用地出售或移轉時應納之土地增值稅,按其最低級距稅率百分之四十徵收。

十、以工業區土地作價投資中小企業,土地增值稅分期繳納

依據中小企業發展條例第三十三條規定,以工業區土地作價投資中小企業者,經該中小企業同意,以該中小企業之股票作為納稅擔保,投資人應納之土地增值稅,得自該項土地投資之年起,分五年平均繳納。

十一、區段徵收之土地,以現金補償其地價及以抵價地補償者免徵土地增值稅

區段徵之土地,以現金補償其地價及以抵價地補償其地價者,免徵土地增值稅。但領回抵價地後第一次移轉時,應以原土地所有權人實際領回抵價地之地價為原地價,計算土地漲價總數額,課徵土地增值稅。